Urteil des BGH vom 12.12.2012 / VIII ZR 264 12

Was bisher geschah:

Die Klägerin hat dem Beklagten eine Wohnung vermietet. Die Beteiligten streiten um eine Nebenkostenabrechnung.

Die Vermieterin hat für 2002 bis 2008 jeweils Nebenkostenabrechnungen erstellt. In den Nebenkostenabrechnungen hat sich die Vermieterin eine Nachberechnung vorbehalten: Das zuständige Finanzamt hatte nämlich angekündigt, die Höhe der Grundsteuer zu überprüfen. Der endgültige Grundsteuer-Bescheid des Finanzamtes erging erst am 3. Dezember 2007, und zwar rückwirkend für die Zeit ab 2002.

Dadurch erhöhten sich die Nebenkosten für diesen Zeitraum um 1.095,55 EUR. Diesen Betrag hat die Vermieterin vom Mieter verlangt.

Der Mieter hat die Zahlung verweigert mit dem Argument, dass gemäß § 556 BGB die Betriebskosten jährlich abzurechnen sind. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderung mehr erheben, es sei denn er hätte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Was das Gericht dazu sagt:

Nach Ansicht des BGH kann eine Nebenkostenposition dann auch nachträglich geltend gemacht werden, wenn der Vermieter keine Schuld daran hat, dass er diese Position (noch) nicht richtig kennt und er deswegen nicht vollständig abrechnen kann. Der Vermieter habe erst durch den Bescheid des Finanzamtes den genauen Betrag für die Grundsteuer bekommen, dafür kann der Vermieter nichts. Die Forderung sei deswegen nicht verjährt.

Der Mieter muss also den Differenzbetrag bezahlen.

Was das für die Praxis bedeutet:

Grundsätzlich muss der Vermieter innerhalb eines Jahres die Nebenkostenabrechnung an den Mieter übersenden. Der Vermieter muss das im Prozess sogar beweisen können. Wenn bestimmte Positionen noch nicht bekannt sind, sollte der Vermieter dies in der Abrechnung oder im Begleitschreiben mitteilen. Sobald er die Höhe dieser Positionen kennt, hat er wiederum ein Jahr Zeit, aber nicht mehr, die Nachberechnung zu erstellen.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 12.12.2012