Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.06.2010 – I ZR 57/08, Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

Der Bundesgerichtshof hat über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat.

Der Vermieter hat dies damit begründet, dass die Nachbarstadt eine vergleichbare Gemeinde sei. Amts- und Landgericht gabendem Vermieter recht.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt war ausreichend, weil für die Stadt in der die Wohnung lag kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

Außerdem könne auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels ein einfacher Mietspiegel Grundlage der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz dar.

Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.

Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.

Quelle: Pressestelle des BGH